RESUMEN
DE LOS HECHOS
DEMANDANTES: Jorge
Enrique Correa Panduro, Cesar Arturo Correa Panduro, Luis Miguel Correa
Panduro.
DEMANDADOS: Mirna
Lizbeth Panduro Abarca y Euclides Vara Turco.
1) La
demanda ha sido interpuesta por Luis Arturo Correa Linares apoderado de los
demandantes, el petitorio es dirigido al desalojo por ocupación precaria del
inmueble ubicado en Jr. Tarapacá Nº663 y 665 de la ciudad de Pucallpa
2) El
accionante manifiesta que sus poderdantes son propietarios del inmueble, cuya
titularidad está inscrita en Registros Públicos.
3) Los
demandantes vienen ocupando el inmueble por más 40 años, aduciendo que en tal
caso los demandantes no tiene legitimidad para obrar, ya que la posesión se
realizó de manera pacífica y pública, como propietarios, por otro lado señalan
que los demandantes no han poseído nunca el inmueble.
4) El
15 de septiembre del 2010 se declaró fundada la demanda ordenándose el
lanzamiento de los demandados del bien inmueble materia de controversia e
5) La
Sala Superior especializada en lo civil, señala que los demandantes han
acreditado haber obtenido la titularidad sobre el bien materia de reclamo, al
haberlo recibido en anticipo de legitima por la señora Nancy panduro Abarca,
por lo que no habiéndose desvirtuado la precariedad de la posesión resulta
viable el desalojo .
FALLO:
a)
Declara
por unanimidad, INFUNDADO el recurso de casación interpuesto por Doña Mirna
Lizbeth Panduro Abarca, en consecuencia NO CASARON, la resolución de vista,
obrante de fojas seiscientos diez a seiscientos once, su fecha de ocho de abril
de dos mil once, expedida por la Sala Especializada en lo Civil y afines de la
Corte Superior de Ucayali
b)
Por
mayoría establece como doctrina jurisprudencial los siguiente:
1.
Una
persona tendrá la condición de precaria cuando ocupe un inmueble ajeno, sin
pago de renta y sin título para ello, o cuando dicho título no genere ningún
efecto de protección para quien lo ostente, frente al reclamante, por haberse
extinguido el mismo.
2.
Cuando se hace alusión a la carencia de titulo
o al fenecimiento del mismo, no se está refiriendo al documento que haga
alusión exclusiva al titulo de propiedad, sino a cualquier acto jurídico que le
autorice a la parte demandada a ejercer la posesión del bien, puesto que el derecho
en disputa no será la propiedad sino el derecho a poseer.
3.
Interpretar el artículo 585 del Código
Procesal Civil, en el sentido que por "restitución" del bien se debe
entender como entrega de la posesión que protege el artículo 911 del Código
Civil, para garantizar al sujeto a quien corresponde dicho derecho a ejercer el
pleno disfrute del mismo, independientemente si es que es propietario o no
4.
Establecer,
conforme al artículo 586 del Código Procesal Civil, que el sujeto que goza de
legitimación para obrar activa no sólo puede ser el propietario, sino también,
el administrador y todo aquel que se considere tener derecho a la restitución
de un predio. Por otra parte, en lo que atañe a la legitimación para obrar
pasiva se debe comprender dentro de esa situación a todo aquel que ocupa el
bien sin acreditar su derecho a permanecer en el disfrute de la posesión,
porque nunca lo tuvo o el que tenla feneció.
5.
Se
consideran como supuestos de posesión precaria a los siguientes:
5.1.Los casos de resolución
extrajudicial de un contrato, conforme a lo dispuesto por los artículos 1429 y
1430 del Código Civil. En estos casos se da el supuesto de posesión precaria
por haber fenecido el titulo que habilitaba al demandado para seguir poseyendo el
inmueble. Para ello, bastará que el Juez, que conoce del proceso de desalojo,
verifique el cumplimiento de la formalidad de resolución prevista por la ley o
el contrato, sin decidir la validez de las condiciones por las que se dio esa
resolución. Excepcionalmente, si el Juez advierte que los hechos revisten mayor
complejidad, podrá resolver declarando la infundabilidad de la demanda, mas no
así la improcedencia.
5.2.Será caso de título de posesión
fenecido, cuando se presente el supuesto previsto por el artículo 1704 del
Código Civil, puesto que con el requerimiento de la devolución del inmueble se
pone de manifiesto la voluntad del arrendador de poner fin al contrato. No
constituirá un caso de título fenecido el supuesto contemplado por el artículo
1700 del Código Civil, dado que el solo vencimiento del contrato de
arrendamiento no resuelve el contrato sino que, por imperio de la ley, se asume
la continuación del mismo hasta que el arrendador le requiera la devolución del
bien. Dada esta condición, recién se puede asumir que el poseedor ha pasado a
constituirse en poseedor precario por fenecimiento de su titulo.
5.3.Si en el trámite de un proceso de
desalojo, el Juez advierte la invalidez absoluta y evidente del título
posesorio, conforme lo prevé el artículo 220 del Código Civil, sólo analizará
dicha situación en la parte considerativa de la sentencia —sobre la nulidad
manifiesta del negocio jurídico—, y declarará fundada o infundada la demanda
únicamente sobre el desalojo, dependiendo de cuál de los títulos presentados
por las partes es el que adolece de nulidad manifiesta.
5.4.La enajenación de un bien
arrendado, cuyo contrato no estuviera inscrito en los registros públicos,
convierte en precario al arrendatario, respecto del nuevo dueño, salvo que el adquiriente
se hubiere comprometido a respetarlo, conforme a lo dispuesto por el artículo
1708 del Código Civil.
5.5.Cuando el demandado afirme haber
realizado edificaciones o modificaciones sobre el predio materia de desalojo
—sea de buena o mala fe—, no justifica que se declare la improcedencia de la
demanda, bajo el sustento de que previamente deben ser discutidos dichos
derechos en otro proceso. Por el contrario, lo único que debe verificarse es si
el demandante tiene derecho o no a disfrutar de la posesión que Invoca,
dejándose a salvo el derecho del demandado a reclamar en otro proceso lo que
considere pertinente.
5.6.La mera alegación del demandado,
en el sentido de haber adquirido el bien por usucapión, no basta para
desestimar la pretensión de desalojo ni declarar la improcedencia de la
demanda, correspondiendo al Juez del desalojo valorar las pruebas en las cuales
sustenta el demandado su derecho invocado, sin que ello implique que está
facultado para decidir sobre la usucapión. Siendo así, se limitará a establecer
si ha surgido en él la convicción de declarar el derecho de poseer a favor del
demandante. De declararse fundada la demanda de desalojo por precario, en nada
afecta lo que se vaya a decidir en otro proceso donde se tramite la pretensión de
usucapión, puesto que el usucapiente tendrá expedito su derecho para solicitar
la inejecución del mandato de desalojo o en todo caso para solicitar la
devolución del inmueble.
6.
En
todos los casos descritos, el Juez del proceso no podrá expedir una sentencia
inhibitoria, sino que deberá de pronunciarse sobre el fondo de la materia
controvertida, en el sentido que corresponda, conforme a los hechos y la
valoración de las pruebas aportadas.
7.
En
lo que concierne a lo dispuesto por el artículo 601 del Código Procesal Civil,
cuando ya ha prescrito el plazo para interponer la pretensión interdictal, el
accionante no podrá optar por recurrir al desalojo para lograr la recuperación
de su bien.
ANÁLISIS Y CRÍTICA DEL FALLO EN RELACIÓN A LA POSESIÓN
PRECARIA
Al declararse
infundada esta demanda, este pleno casatorio otorga seguridad a los
propietarios, puesto que, de haber sido fundada la demanda las personas que estuvieron siendo alquiladas en
consecuencia el contrato haya fenecido y
por voluntad propia no abandonaban el lugar en donde estaban arrendados, luego
podrían declararse poseedores precarios.
En
caso de que se haya determinado el desalojo del poseedor precario, no se podrá
alegar usucapión puesto que el tendrá expedido su derecho para solicitar la devolución
del mueble.
Básicamente
en este punto quiero manifestar que estoy de acuerdo puesto que si se concede
la razón al demandante y al demandado, sería como una forma de dilatar el proceso
nada más puesto que a uno le dirías que tiene el derecho de recuperar su
posesión y al otro de mantener la posesión, esto no nos conllevaría a una
decisión sino a más bien a estar en medio de los dos derechos, de manera tal
que al decir que debe desalojar, se niega el derecho de mantener la posesión al
poseedor precario.
Respecto
a esta sentencia, pone fin a la controversia a los poseedores precarios, ya que
esta figura como antes entendida no da seguridad a los propietarios puesto que
por el fenecimiento de un tiempo más de posesión podría haber querido ser poseedores precarios, en el caso planteado se
sabe bien que los demandantes tiene el título de propiedad de la casa inscrito
en Registros Públicos y que los
poseedores precarios tenían conocimiento de ella puesto que inclusive
presentaron esas pruebas.
Como
ya se dijo en el fallo en caso de no renovar un contrato y el poseedor continuar con la posesión,
titular de la propiedad podrás pedir que abandonen el lugar, pagando el monto
antes acordado en el contrato fenecido como concepto de alquiler del bien.
En términos
generales este pleno casatorio ha servido para que los poseedores no se
aprovechen de los propietarios ya que la posesión precaria se da generalmente a
titulo gratuito por razones de humanidad
y sería totalmente injusto que luego al propietario se le despoje de su bien
FUENTES BIBLIOGRÁFICAS
Código
Civil Peruano 1984
Felicitaciones
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